專題報導-都計限制 台南舊市區民宿緊箍咒

2012.10.13 中華日報專題報導

出處 http://www.cdns.com.tw/20131013/news/nsxw/U91003002013100207520595.htm

前言：台南是文化古都，舊市區許多珍貴的老房子，因位處都市計畫內，不屬偏遠地區、國家風景區或國家公園，因此無法經營民宿，造成未合法民宿林立，安全及環境品質良莠不齊，不僅容易衍生消費糾紛，更對合法經營業者造成不公。因此，近來市府觀光旅遊局在清查管理的同時，亦推動台灣府城暨安平歷史風貌園區，擬以申請設置「觀光地區」方式，擴大府城民宿合法設立的範圍，能否徹底解決舊市區民宿無法合法化的問題，備受地方關注。

隨著開放陸客來台等加強發展觀光措施，台南以豐富的文化底蘊，古蹟、博物館及文物館林立，加上多樣化的知名小吃美食、美景等優越條件，吸引各地遊客前來，因應自由行的風氣興起，令愈來府城老房子加入民宿的行列，依據市府觀光旅遊局稽查統計，目前台南市的合法民宿有七十二家，未合法卻比合法約多出兩、三倍，大部分集中在安平區、中西區等，主要原因是有「府城」之稱的原台南市均屬都市計畫區內，不能設置民宿。

市府觀光旅遊局長陳俊安表示，府城是文化古都，魅力無限，目前南市合法設立的總房間數約有八千六百間，在未來兩年內還將有十五家以上新建旅館完成、將提供三千間以上住房，可以看出府城的觀光發展前景佳，所以能夠吸引眾多觀光飯店集團前來投資設點。

民宿是提供遊客不同於旅館的另一選擇，尤其台南是台灣最早開發的城市，走訪老街區、巷弄，彷彿走進時光隧道，充滿迷人的丰采，亦是自由行遊客熱愛選擇舊城區民宿入住的重要原因，感覺更能進入這座文化城市的靈魂深處。

陳俊安指出，該局正在加強未合法民宿的清查，光只取締罰款並不是最好的作為，最重要的是能夠予以輔導合法，如果業者也有心去配合，那麼府城老房子就可以再利用，也可以吸引青年返鄉，為老街屋加入活水，將能使府城的觀光樣貌更為多元；因此基於「文化地景保存、老城街區活化、青年創意返鄉、紓解住宿供需」等考量，市府將申請府城成為觀光地區，若獲准，府城的民宿就可望解套合法。
（記者陳劍霞、張淑娟）

特色民宿成旅遊新景點 

近年來台南的觀光業蓬勃發展，連帶讓住宿需求也大幅需求，民宿也因運而生，根據業者初估，台南市的民宿至少在三百家上下，有的甚至主打連鎖或品牌系列，且不斷成長中，其中又以最具古都氛圍的中西區和安平區最多，約在百家左右，所占比例高達三分之一。

原台南市的民宿百態，有人純粹想要完成夢想，有的是為餬口、賺錢，甚至有人只是想要交朋友，或是想要完成房舍改裝、建築等理想，狀況不一。

改裝安平老房子的小胖，以前曾從事旅館服務業，討厭制式方式，承租老舊房子，自己一點一滴慢慢改裝，房間數約二至三間，打出口碑後，和同為民宿業者的阿正，改在中西區購置老屋，房子愈來愈破，花的錢也愈多，但卻以五條港房子意象和府城古老傳說鳳凰展翅，為老屋再造春天。

既然開民宿，當然想賺錢，只是賺多賺少，在理想和現實中，如何求取平衡，在民宿業者中，有人主打物美價廉的連鎖方式，一館、二館、三館的開，房間高貴不貴；也有建築、室內設計業者進軍民宿，以品牌展現自我風格；也有人不忍老屋凋零，且能享有改裝的樂趣，並且交得同樣欣賞老屋的朋友；當然也有一房民宿，改裝自家空房租人，大都以假日為主。

在安平、中西區，有號稱一晚上萬的民宿，但也有一天約四、五百元，適合背包客的房間；有老屋、一般透天厝、隱身在公寓大樓，甚至還有全新建築。台南民宿業者尚無法取得合格資格，但日前，前ＬＶ品牌掌門人也住民宿，在民宿業者圈中蔚為話題。
旅遊型態多元，客人想要的住宿方式也和以往大不同，不一定得住大飯店、汽車旅館或是小旅社，民宿甚至也成為觀光旅遊中的一處「景點」。（記者林雪娟）

結合在地資源 民宿帶動觀光 

大台南地區有七十二家合法民宿，其中五成以上在蓮花的故鄉白河，其次是七股區，不論是山區或濱海，因擁有美麗地景、生態和產業文化，吸引眾多遊客前往，這也是民宿興盛重要原因；龜丹溫泉休閒農場主人賴金瑞強調，民宿提供特別的體驗，這是台灣觀光產業無可替代的貢獻。

南市有「三叔公的家」、「毓軒園民宿」、「鹽鄉民宿」、「桃花心木林民宿」、「柚香園民宿」、「布農工坊民宿」、「歐味思山莊」等多家民宿獲交通部觀光局頒發「好客民宿」標章，以做為國內外旅客優質的住宿環境選擇。
民宿業者指出，民宿與一般旅館不同的是，主人與遊客能直接面對面，提供最在地的導覽資訊，也讓遊客可以深度旅遊，了解在地的產業、生態和文化，做另類的旅遊，因此已成為地方發展觀光的另一項利器，走訪過特色民宿的遊客，總會選擇故地重遊。
經營溫泉民宿的賴金瑞指出，台南是個歷史與文化故事多元的匯集地，再加上豐富的自然景觀資源，讓台南市具備很好的觀光發展條件，尤其民宿管理辦法通過後，民宿對地方的觀光發揮了不小的影響力，讓遊客可以做深度旅遊，各合法的民宿業者更善用在地的觀光資源，吸引遊客前來，這也是一般觀光旅館很難提供的在地體驗，對台南觀光發展助益很大。

合法民宿中，亦不乏主人斥資數千萬元打造山莊，用山莊來交朋友，提供喜愛清淨山林的遊客走入深山，享受遠離紅塵的靜謐生活。關子嶺附近就有座城堡外型的民宿，主人以旅行各國搜集的許多特色紀念品裝飾，讓住在裡面的人，可以好好品賞各國的經典作品，搭配遠眺南市的山景及可就近泡湯，很受遊客青睞。

（記者張淑娟）

法令不鬆綁 民宿妾身未明 

府城舊市區民宿無法合法，最大的癥結當然在法令問題，雖然業者也積極催生中，但法令不鬆綁，也只能徒呼負負。面對「妾身未明」，有民宿業者認為，屏東縣亦有不少民宿非法，但政府卻強力介入，甚至集體包裝促銷，有政府「背書」，業者認為反而不易孳生事端。

根據相關法令，民宿設置，需符合包括風景特定區、觀光、國家公園區、原民區、偏遠、離島及休閒農場、非都市土地等，以往原南縣部分地區符合資格，不過在縣市合併後，許多業者也質疑合法性。

有的民宿規模龐大，房間數直逼旅館業，但不受法令規範，公安、消防、衛生完全不用檢查，甚至連稅都不用繳，尤其有些還是受過旅館營運多年訓練的員工經營，營運模式幾乎完全拷貝，搶了生意，讓正規業者氣結，強力檢舉要求政府取締，但也有的民宿業者，屬於假日型，自己有其他工作，只在假日台南房間數不夠時，提供自家空房「賺外快」，差異甚大。
民宿業者表示，自己也想合法，因為不合法，當碰到蠻橫、想拗的客人時不能據理力爭，就只能摸摸鼻子自認倒楣。另外和鄰居間也要打好關係，許多民宿客人都是年輕學生族群，有時半夜三更 high起來，萬一遭鄰居檢舉，罰則可能高達九至四十五萬元。

合不合法的差別除了上述情況，業者認為是不能公開刊登廣告，尤其在民宿業者如雨後春筍般冒出時刻，雖然有的會在網路上刊登，但基本上不能出現日租、民宿及價格等字眼；業者認為，墾丁民宿九成多以上不合法，但政府列管，並集體包裝促銷，業者基本上會釋出善意，盡量改善，但台南因要發展觀光，主管單位漠視、不主動清查，萬一有人出事，恐「波及」所有民宿業者。（記者林雪娟）
　
2013/10/01 10:21

許幸娟：反對舊市區開放設置

提及民宿，南市旅館公會理事長許幸娟反對舊市區開放，她指出，民宿經營成本不到旅館的一半，加上主打特色、風格，對市區眾多的中小型旅館造成嚴重衝擊。旅行公會理事長王致遠則認為，在地化行程若與特色民宿搭配成為「區別化產業」，應可吸引觀光客青睞，前景看好。

許幸娟以星級旅館為例指出，台南現有二十多家星級旅館，占全市旅館的一成二到一成三；加入公會的旅館八十多家，通過星級比例也僅約三成，原因在於星級旅館評鑑標準總分一千分，其中建築設備就占了六百分，服務品質四百分。公會會員中，三分之二以上是老舊旅館，收費無法提高，又不具特色，困苦經營的情況下，尚需繳交營業稅、以營業用電計費，基本開銷多，已無心力參加星級旅館評鑑自我提升。但同樣房價、甚至收費更貴的民宿，法令相對寬鬆，營運成本不到旅館、飯店的一半。許幸娟認為，民宿應設置在風景區、營造出特色，不應開放舊市區廣設民宿，衝擊現有旅館。

王致遠：區別化產業前景看好

王致遠表示，觀光客對台南地區民宿的需求有愈來愈多的趨勢，但仍少透過旅行社代訂，旅行社與民宿幾乎沒有合作，以消費者自行訂房居多。不過他也強調，未來在地化行程與特色民宿搭配成為「區別化產業」，有其吸引力，如果套裝行程規劃得宜，市場接受度一定會愈來愈高，前景看好。（記者羅玉如）
　
2013/10/02 18:38

選擇民宿 貨比三家 

民宿有別於旅館、飯店，具經營者獨特風格及建築風情，愈來愈多人度假出遊選擇入住民宿。消基會台南志工團工作室表示，不僅旅館業，民宿也有個別旅客直接訂房定型化契約範本，消費者可上行政院消費者保護會下載使用，包括房價、入住退房時間、付款方式、訂金、違約處理等事項均可載明，確保自身權益。

消基會台南志工團工作室指出，民眾入住旅館、觀光飯店，多半與風景區景點包裝成套裝行程，委由旅行社代訂，類似旅遊消費糾紛層出不窮，因旅行社主管機關為交通部觀光局，消基會建議消費者直接向觀光局申訴。民宿部分，以個人自行上網訂房居多，若有糾紛，消費者通常直接找業者協調，因問題單純、很快解決，消基會較少接獲民宿類消費糾紛申訴。

居住民宿若發生意外怎麼辦？消基會台南志工團工作室舉例表示，不久前台南有位民眾入住遊樂區內民宿，在游泳池不慎滑倒，當時以為只是皮肉傷，返家才發現骨折，「代誌大條」。向民宿業者反映，業者強調已投保意外險，但保險公司認為消費者沒有第一時間反映、通報，也無證據證明意外確實是在該民宿發生，拒絕理賠，消費者不滿提告，最終因缺乏佐證而敗訴。

消基會台南志工團工作室呼籲消費者，近年來民宿風行，外觀美、宣傳密集，不見得品質、服務佳，入住前不妨探聽口碑、貨比三家。入住後萬一不幸發生意外，務必立即知會業者，甚至由民宿業者代為通報送醫，保存證據，才能確保自身權益。（記者羅玉如）
　
2013/10/02 17:54

二區推動民宿 旅館業者重申反對 

　記者羅玉如／台南報導
　市府推動安平、中西區規劃暨申請指定為觀光地區，南市旅館業者紛提建言，重申反對立場。南市旅館公會監事許世煜認為，南市推動民宿並未符合相關土地使用管制法令規範，貿然開放，對合法旅館營運將造成莫大衝擊。常務理事阮鳳錟建議市府，先解決中西區停車問題，再規劃民宿特定區，達成雙贏目標。
　許世煜指出，民宿是指利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活的住宿處所。民宿的設置以風景特定區、觀光地區、國家公園、原住民、偏遠、離島地區、經農業主管機關核發經營許可登記證的休閒農場或經農業主管機關劃定的休閒農業區、金門特定區計畫自然村、非都市土地為限。南市並未符合相關土地使用管制法令規範。
　許世煜強調，民宿的經營規模為客房數五間以下，且客房總樓地板面積一百五十平方公尺以下為原則。但南市現有不法民宿，部分規模大又華麗，對現有中小型旅館營運造成威脅。
　南市旅館公會理事朱胡壁雲表示，加入公會的旅館有八十多家，南市民宿卻已上百家。違法者因成本低，可降價出租、有錢賺，合法旅館業者不僅難以經營，尚需通過消防、安檢、衛生等檢查，繳納營業稅等稅金，營運成本居高不下。民宿均無上述規範，萬一發生火警等意外，該由誰負責。
　
2013/10/15 19:09