「五期重劃區」新安平快速崛起 大樓建案陸續興建中 成投資熱點

(陳俊文)2015-06-12

新聞出處 http://www.cdns.com.tw/news.php?n_id=15&nc_id=30628

安平是近幾年台南市的觀光重地，加上五期「新安平」快速崛起，投資客爭相進入插旗，不論新舊屋市場交易均極熱絡，根據中信房屋安平永華加盟店的客戶需求分析，大樓以四百至八百萬元之間、透天在一千至一千五百萬元之間的需求量最大。甫於六月六日開幕的中信房屋永華加盟店店東林琛富表示，安平區的「不動產」市場不外土地、大樓、透天和店面四種，以永華路為例，目前一坪地最高賣價達六十萬元，土地成本一直疊高，房屋售價當然難以下降。

安平主要可以分為「新安平」跟「舊安平」，剛好以運河作為分界，運河以北 屬「舊安平」，跟中西區湖美商圈緊連，此一區域是台南市觀光重鎮，且緊連台江國家公園，也是中外遊客來台南必訪之地。「民宿」變成投資重點，但目前尚未合法，問題仍多。 「新安平」屬於重劃區，就是俗稱的「五期」，類似台北的信義計畫區及台中的「七期」。過去是「八大」重鎮，且因填海造地，民眾安全疑慮難除，房價蟄伏多時，近幾年因「八大」紛紛遠離，又有慈濟中學、誠品書局的進駐，建商紛紛進駐推案，一夕之間鹹魚翻身，目前二十年以上大樓均價在每坪九至十五萬元之間，依景觀和樓層高低，價格不同。若從實價登錄的成交價來分析，以永華路底的「水雲間」行情最高，它可俯視整個安平港，好view提升好房價，目前一坪最高成交價是三十二萬元，最低也有二十四萬元的實力。

五期目前已建或興建中的大樓有四十棟，林琛富表示，若以「水雲間」二十四萬元以上的成交價，目前低於十五萬元的中古屋市場應屬偏低，還有上漲空間，而先建後售的新屋市場也會參照此一行情調高賣價，未來新安平的房價還有上漲空間，購屋、投資宜趁早。五期幾乎每條路都至少八米寬以上，道路呈棋盤式規畫，不會迷路，且各種生活機能良好，所以從實價登錄以來，叫得出名的大樓及成屋，統計到本月為止，總共有1944戶，而該店自五月三日開始營運以來，至六月九日共有七十筆買方進場，預估六月整個月份買方會突破九十筆以上，看房客人比過去成長兩倍，其中還有許多大陸客和香港客。

林琛富表示，「新安平」的土地從三年前平均每坪八、九萬元至目前平均每坪三十萬元以上，已上漲三倍，若和台南市另一最火紅的東區相比，東區強調文教和生活機能，安平區講究的是一份適合人居的悠閒，近幾年商業結構的改變，加上觀光的推波助瀾，使它成為大台南的「台北信義區」，光房仲就有十四家進駐，後市持續看好。

下半年房市 大樓議價空間擴大
陳正一2015-06-19

立法院雖已三讀通過房地合一稅改主條文，但能否達到眾所期待的房價合理化目標，許多想買房子的人都很關心。建商認為，過去台南房屋市場以透天產品為主，近年來房地產景氣變好，出現大樓推案量暴增，因此預估下半年議價空間變大，透天則因推案穩定，只受輕微影響。

建商表示，去年起房市稍有遲鈍，而南部原以透天市場為主，經上市公司來此搶地蓋大樓後，從100年僅427戶，後續連三年快速成長，包括至101年增至905戶，102年3450戶與103年5279戶，累計總戶數近一萬，均為送件申請建築執照並開工，其中不包含領照而未報開工的數據。另依據台南市地政機關統計資料顯示，透天產品相對增加有限，100年4693戶、101年4921戶、102年4959戶、103年5813戶，今年1月起至5月止為1210戶。建商解釋，容積率獎勵寬限期到今年6月底，才會有大樓申請建照案未減情形，但不一定會開工，即使已報開工也可申請展延。

此外，大樓產品不乏投資客搶買紅單，只想等兩年奢侈稅閉鎖期結束再轉售出去，而一年多前的推案大多在今年下半年完工，投資客有可能大舉拋售，買方有短暫性的期待降價心理，若口袋深的賣方堅守價位，形成買賣雙方拉鉅，因此目前看來，銷售期拉長恐怕是必然趨勢。據指出，市場上透天新推案約一年結案，除非是高價透天產品，近來買氣較弱，一千萬元以下的產品仍能順利去化。至於公寓大樓，也有建設公司看景氣變化，為維護品質暫緩推案，部分則在購地後改變計畫，申請興建廠辦或商場，避免閒置土地徒增稅負。（陳正一）

投資客急拋售 買方市場優勢
陳正一2015-06-26

台南市部分施工中建案預計明年完工，將面臨房地合一稅實施衝擊。

「反正就是要繳的稅增加了。」台南市不動產仲介經紀商業同業公會理事長薛大川表示，房地合一稅已經確定明年上路，非自住房產買賣稅負變重，目前這段時間恐將出現投資客落跑潮，即使賠錢也要趁早脫手，真正自住型買方有機會找到最適合自己的房子。依照立法院通過的房地合一稅法案，自住且持有6年以上，只要買賣獲利400萬元以下可免稅。不過，台南中古屋價逾1000萬元已經很少，除非類似土地變更地目的特殊情況，造成交易價格倍數成長，否則買進與賣出間的價差要達到400萬元，幾乎不可能。

新制以財產交易所得課稅精神，將稅率分成4級，即依時持有時間長短買賣獲利，1年內課稅45％、1年以上2年內為35％、2年以上10年內為20％、超過10年一律15％；另外，自住且持有6年以上免稅、超出部分課稅10％。如為去年1月1日以後、今年12月31日前買進房產，至明年1月1日以後賣出則仍照奢侈稅舊制，最高課20％。一般指房地產投資客是以獲利為目的買方，通常只持有短期間即再轉手。這類投資客現在會急著釋出手中物件，明年以後必不敢繼續持有，主要原因是屆時再賣就要多負擔35％、甚至45％房地合一稅，房價又不可能漲2至3成，也許賣出價格還會低於原買進價格，若不希望賠太多就得及早脫手，否則將來出售賠錢機率很高。

薛大川指出，這段時間恰是房市緩衝期，投資客一定會搶著拋售手中物件，畢竟未來景氣變好或壞無人能知。不過，有人賣就有人想買，他強調，新稅制定案後看屋人潮有回籠現象，只是對房價期待有較大落差，往往賣方已主動降價1至2成，買方仍不滿意。此外，也有上市建商評估，明年新推案成本增加17％，勢必反映在售價上；因此，同樣格局與同地段的新屋價格，恐怕會與中古屋拉大差距。可預見的是，由於售屋成本得自行舉證，屋主一定會向修繕、水電或裝潢等施工承包商索討發票，這些行業將難以規避相關稅負。（陳正一）

上曜開發科技公司「湖美帝璟」動土
記者蔣謙正／台南報導2015-06-29 新聞出處 http://www.cdns.com.tw/news.php?n_id=22&nc_id=33743

 上曜「湖美帝璟」動土，董事長張祐銘（右）、執行長黃學藤（左）分持鳳梨、菜頭，希望工程順利。 （記者蔣謙正攝）

上曜開發科技公司二十七日、上週六在和緯路五段、賢北街口，為「湖美帝璟」舉行動土典禮。上曜董事長張祐銘強調，「湖美帝璟」創造的價值，即是「回家渡假，在家就是招待所」，除了為台南豪宅開創新的生活局面，也為當代權富提供享受人生的奢華體驗。

張祐銘指出，「湖美帝璟」將建構維安等級的保全系統，並由五星級團隊進駐服務，該公司是站在一群「巨人的肩膀」，找到全台最優的團隊合作，有信心達成目標。　「湖美帝璟」剛完成動土典禮，總銷金額約四十億元，估計三年後、即二○一八年可完工。